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2019京津冀楼市警惕需求断档

又到一年春节,今年春节期间,丁祖昱评楼市将继续推出买房攻略系列文 章,详细阐述从京津冀、长三角、珠三角到华中、西南、东北、西北等不同城市群的买房分析,敬请关注。

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2018年注定是中国房地产市场不平凡的一年。一方面,全国商品房销售面积高达17.2亿平方米,再创新高;另一方面,下半年房地产市场明显降温,各线城市新开盘项目去化率持续走低。京津冀地区城市可谓是典型,楼市、地市持续转冷,市场下行压力不容小觑。

一、政策高压,人才落户、利率下浮等微调对市场影响有限

2018年,京津冀城市四限政策持续发力,多城市全面整治市场秩序等。典型如北京多部门联合开展治理房地产市场乱象的专项行动,涉及垄断房源、操纵房价房租、违规销售等。

部分政策适度微调,表现在以下两点:其一,人才落户新政局部松绑限购,譬如天津的“海河英才计划”,但实施两周便告无疾而终。其二,2018年底,北京等市下调房贷利率上浮比例。不过,政策微调放松对房地产市场利好程度有限。

二、楼市成交量全线回落,保定、廊坊等房价率先向下调整

在调控政策持续高压的作用下,2018年京津冀城市群房地产市场明显转冷,13个重点监测城市商品住宅累计成交3673万平方米,同比下降24%。具体而言,各城市成交量皆有不同程度的回落,北京、天津这类核心城市成交量小幅回调,同比跌幅超10%。圈内三四线城市市场全面遇冷,成交量下滑尤为迅速,石家庄、保定同比跌幅皆超40%,衡水更是同比骤降74%。与此同时,核心城市房价涨幅逐渐趋于平缓,保定、廊坊等房价更是率先向下调价,同比跌幅均在20%附近。

2018年下半年京津冀城市明显加快预售证审批,供应量显著回升,但市场观望情绪浓重,成交量持续低位运行。譬如,北京下半年供应明显放量,但成交量仍处低位,除个别高性价比楼盘热销之外,其余新开盘项目去化表现不佳,多盘去化率不足10%。2018年天津供应量高达1791万平方米,创近10年新高,但成交量不增反跌,同比仍下降13%。受此影响,京津冀市场供求关系持续恶化,高库存风险浮出水面,且有加剧的趋势。

2018年京津冀重点监测城市商品住宅成交量价

2019京津冀楼市警惕需求断档2

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

三、土拍全面遇冷,底价成交成常态、流拍数量持续增多

2018年,京津冀城市群土拍市场持续冷清,房企拿地态度愈加谨慎,大都放缓拿地节奏,甚至阶段性退出土地市场,倒逼地方国企、央企托底拿地。受此影响,土拍竞争自然不甚激烈,底价成交渐成市场常态,即使北京、天津这类核心城市中心城区热门宅地,也难拍出高溢价。并且,土地流拍数量持续增多,天津共计41宗土地流拍,这在历史上实属罕 见。

2018年京津冀重点监测城市经营性土地流拍宗数

2019京津冀楼市警惕需求断档2

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

四、2019年调控政策难言转向,市场整体下行趋势惯性延续

鉴于京津冀城市群政策风向标意义显著,2019年调控政策难言实质性转向,四限政策有望延续更长的时间周期。展望未来,京津冀城市群房地产市场前景依旧不容乐观,成交量犹存一定的下降空间。尤其是圈内三四线城市,受市场购买力透支,居民购房杠杆率升至高位等多方面因素影响,增量置业需求难以为继,成交量将持续走低。保定、廊坊等部分三四线城市市场下行压力不容小觑,房价较难摆脱下降通道。

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