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调控放松、地市和楼市异动 难改市场调整下行趋势

  2月,经济运行较为平稳,股市行情向好,中美贸易摩擦逐步缓和,房地产政策也“利好”不断,粤港澳大湾区建设将进一步提速,海口、西安、南京等4城调降人才落户门槛;合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例;阜阳取消土拍限价,房企可自行调整项目售价。而楼市寒冬依旧,“返乡置业”盛况不再,因春节假期影响重点城市供求同环比大幅下降50%以上。

  与此同时,春节后个别城市的确存在个别项目涨价,千人看房、土拍升温等“异动”迹象,但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间,难改总体市场下行调整的大趋势,三四线城市也将面临更大的调整压力。而随着市场下行压力加剧,核心一、二线城市无疑会成为房企土地投资的重点。

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  供应:同环比跌幅均超50%,一线增量显著高于二三线

  受到春节假期影响,29个重点城市来整体供应459万平方米,环比锐减73%,同比下跌55%。供应缩量主要源于成交不济,房企基本都放缓了推盘节奏,观望情绪也比较浓厚。

  一线城市供应量整体继续萎缩,仅为72万平方米,除上海外,北京、广州、深圳在环比上均有50%以上的降幅,其中北京和深圳尤为惨淡,但同比仍上涨19%,房企推盘仍相对积极。

  25个重点二三线城市环比全部“飘绿”,新增供应环比下降75%,同比也下跌60%,同比仅沈阳、厦门好于去年同期,主要源于这两城去年同期供应基数较低的缘故。供应下降最为明显的当属武汉、福州、宁波等城市,同环比跌幅均超80%,整体供应维持在低位。

市场月报|调控放松、地市和楼

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  成交:环比腰斩同比降28%,仅武汉成交破百万方且同环比皆涨

  2月全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年降幅达28%,由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转,三四线返乡置业潮意外爽约,成交腰斩在预期之中。

  一线城市成交89万平方米,环比下降57%,同比上涨12%。除了广州以外的北京、上海、深圳3城成交面积均好于去年同期,可见一线城市成交还是有一定程度的“复苏”。

  二三线城市总体成交面积环比下降53%,同比下跌31%,多数城市的成交依旧下行,但瑕不掩瑜,武汉市场2月成交量依旧突破100万平方米,环比微增8%,同比上涨73%,其他如成都、南宁、苏州、长春、济南、合肥等城市虽然成交表现不及1月,但同比好于去年同期。

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  库存:三成以上城市库存同比增两成,过半数城市消化周期超12个月

  2月,因供应大幅缩水,近八成重点城市商品住宅供求比低于1,北京、深圳、大连、长春、济南、苏州、南宁、武汉、福州、宁波等市更是不足0.3,库存得以消耗,除上海、昆明以外其余城市存量环比皆小幅回落,跌幅基本控制在10%以内,但同比看仍是涨多跌少。

  受春节期间成交不振影响,重点城市去化周期明显拉长,青岛、合肥尤为突出,环比涨幅超70%, 北京、青岛、济南消化周期跃升至18个月警戒线上方,沈阳、大连、厦门持续在20个月以上高位,大连更是高至50.1个月。

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  成交结构:中档产品占比小幅上扬,上海90平以下产品成交回落

  从价格段分布来看,本月低档产品成交占比与上月持平;中低档产品上海微降3个百分点,北京、深圳比重变化不大;中档产品占比全线小幅上扬,深圳上升5个百分点涨幅最大;中高档产品仅深圳回落,其余两市占比均增加5个百分点;高档产品上海、北京占比下滑,北京跌幅7%最为显著。

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  从面积段分布来看,本月90平方米以下产品北京、深圳占比继续上升,上海回落6个百分点;90-120平方米产品深圳微降,上海上涨6个百分点;120-144平方米产品占比北京、上海微跌深圳微涨,涨跌幅均不超3个百分点;144-200平方米产品北京、深圳基本持平,仅上海上涨5个百分点;200平方米以上大户型产品成交整体小幅回落。

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  土地市场:成交规模同比降四成,一线城市地价同比涨57%

  2月土地市场成交规模周期性回落,据CRIC监测数据显示,全国300城经营性土地共成交1079幅,不足上月一半,和去年同期相比也减少了四成多;成交建筑面积总计为6995万平方米,同比也下降了43%;价格方面,2月份土地成交总金额达到了1695亿元,同比下跌幅度超过成交面积下降幅度,达到46%,进而成交楼面价和去年同期相比也下跌了6%,达到了2424元/平方米,但和上月相比则上升了19%,主要因为地价较高的一、二线城市成交占比上升拉动楼板价也有所回升。

  在市场热度方面,2月份土地市场相比上月感受到了更多暖意,溢价率及流拍率等指标都表现出向好的趋势:本月溢价率在1月份上升的基础上又增加了0.3个百分点,重点城市的流拍幅数也大幅减少,仅为上月三分之一,市场小幅度升温。

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  2月各能级城市土地成交量均大幅下滑,其中三四线城市降幅格外显著,环比降幅高达67%。但土地价格却表现各异,呈现出一线上扬、二线维稳、三四线下滑的局面。

  一线城市土地成交面积环比下降39%,同比也下降42%;成交金额372亿元,同、环比分别下降8%和29%,但成交楼板价升至17541元/平方米,环比上涨16%,同比更是大涨57%,是各能级城市中唯一保持价格上涨的。

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