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事关分工和利润分配,与“地主”资源方的合作模式应为怎样?

首先,先定义一下本文所说的地主资源方的概念,顾名思义,就是凭借自身特殊条件,直接拥有土地或有能力直接控制土地去向的单位或者组织; 他们可能是 “真地主”,也可能是后台强大的“准地主”,因此拓展狗们总是热切的渴望与他们相拥。那么,双方合作过程中,地主资源方有哪些具体类型?双方的分工和利润分配是怎么划分的? 有哪些注意事项呢? 咱们简单总结下,欢迎小伙伴们补充。

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类型一:只要溢价不占股,一锤子买卖

这种其实是最简单最常用的模式,地主方多是囤地但无意向开发的小单位,或者因资金问题无能力开发的地产企业,他们已经将土地获取,对于项目后期开发毫无兴趣,也不想与买方有什么长期合作关系,一锤子买卖做完拉倒。

实操案例:某开发公司甲在海南以项目公司A的名义获得一块土地,土地原值3亿,后期因战略调整拟以10亿元对价转让给乙公司;

双方分工:地主资源方拿钱走人,不再出现,买方100%独立开发,开发利润100%独享;

老岳备注:项目公司的原始票据为计税成本,后期项目公司利润结算后,项目公司利润扣除溢价后方为股东真正利润。若公司利润无法覆盖溢价,那么此项交易不成立;比如本案例,如果项目公司利润结算下来只有6.5亿元,无法覆盖溢价7亿元(10亿元-3亿元),那么就亏损5000万,该交易属于失败投资;

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类型二:又要溢价又占股,两头都赚

相比上一种,这种就属于相当强势的地主资源方了,他们往往背景强大,自信满满,既赚快钱(溢价)也赚慢钱(股东分红);而且通常情况下,该地主方与买方关系也不一般,他们有勇气有自信在漫长的开发周期中,能够拿到股东分红;

事关分工和利润分配,与“地主”资源方的合作模式应为怎样?

实际案例: 某公司甲凭借强大政府关系,通过招拍挂手段获得多块优质土地,土地价格400万/亩; 某开发商乙多方联络甲公司想进行合作,甲公司提出,合作可以,土地价格按照1000万/亩计算支付交易对价,并且保留30%的股权在项目公司,每年的税后净利润全部用于分红,资源方按照股比30%分得净利润;

双方分工:该地主方资源强大,但并无操盘团队,因此后期并不承担开发事务,操盘权全部由买方承担,除了项目公司融资外的资金筹集也由买方单独承担;总之,除了保留股权外,其余方面和买方独立开发一样。

老岳备注:这样的合作方实在是太强势,各方便宜占尽,当然了,如果对方确实有地,而且人家确实垄断了土地,企业在土地资源极度缺乏的情况下,也是可以采取这种途径,有地总比没地强啊;有句话说的好,不要总是去想人家赚了多少钱,是否公平合理没必要评判,自己的帐能算过来就行了。

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三、空手套白狼, 一分不出占干股

这是对模式二的另外一种演化和升级,遇到这种情况,开发企业可是要睁大眼睛辨识了,因为此类资源方可谓真假难辨,地主资源方并没有将土地控制在自己名下,但宣称自己的特殊的强大背景,可以锁定土地去向;好一点的可能是土地一级整理方,还有很多只是土地居间而已;

虽然老岳没有直接与此类地主资源方合作过,但是听过不少,经常有小伙伴提到并探讨这种方式是否合理,如何计算对方的股权比例,后期资金如何投入等,如果大家有成功的案例,记得要分享哈;

双方分工:地主资源方除了保证摘地外,基本不发挥什么其他作用,静等利润分配;

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类型四:不要溢价一起干,操盘并表全把控

这种类型的地主资源方,可谓良心卖家,首先对方确实付出了资金拥有土地资源,而且对方也具备了操盘团队,能够实际运转项目,是踏踏实实做事的企业;最关键的是,人家没有溢价,压根也没想通过交易获得利润,所以非常可靠。对方之所以允许买方进入,主要是想一起承担开发成本,实现一个规模效应,或者增加品牌附加值等;

对于双方的地位,要看谈判结果。如果地主方优势很明显,话语权也重,经常控制着操盘并表权,所谓的合作开发,弱势一方(买方)一般是个财务投资的身份,如果开发企业想进入某个城市,或者想与该企业有长期的合作,也不妨采取这种方式。

老岳备注:对于合作开发,项目公司治理结构很重要,需要明确:

(1)双方股权比例: 一般来说超过51%就属于绝对控股;

(2)并表方:同股同权条件下,相对控股一般就可以并表了;

(3)资金投入:项目公司自身融资优先,不足部分同股同投;

(4)股东会和董事会议成员比例、议事规则、总经理权限;

其实操盘并表权确定了,其他的也是顺利成章了……

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类型五:不要溢价占小股/不占股,良心卖家难找寻

如果说以上四种类型的地主资源方都是强势自信的,那么这种就属于忠厚坦诚的良心卖家。大家肯定会说,没有溢价,不赚一分钱,还要把自己辛苦得到的控制权转让给买家,想啥美事呢哪有这样的地主?

你还真别说,这种地主还真有;他们可能是因为战略调整,可能是因为临时现金流紧缺,也可能只是在一级开发方面有收益,在二级开发方面只是想迅速回笼资金。总之,如果你遇到了就算是赚到了~

实操案例: 近期万科和华夏的战略合作就是这样一个活生生的案例:10月9日晚,华夏公告万科将与华夏幸福合作开发环京区域,位于涿州、大厂、廊坊和霸州的5个项目共计10宗地块,总交易款约为32.34亿元,总用地面积约33.93万平方米。本次交易华夏幸福基本上是平价转让, 5个项目均由万科操盘,其中万科受让涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权;万科前段时间诉苦自己要活下去,实则抓住机遇鲸吞同行的优质土地,可谓地产圈的戏精!

双方分工:操盘并表方归买家,利润按照股比分配

老岳备注:好地主不是没有,我们还是缺乏一双寻找的眼睛~

文:越看越懂房地产,转载已经授权,对原文作者表示感谢。

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